مسائل سرقفلی

در خصوص بررسی مسائل مربوطه به سرقفلی نظر به اهمیت قانون مالک و مستاجر مصوب سال ١٣۵۶ که ناظر بر بحث تخصصی سرقفلی است باید ملحوظ نظر واقع شود به همین منظور به شرح ذیل نکات کلیدی طرح دادخواست تشریح میگردد:

مقدمه : اکثریت موارد در کیس های مطروحه در محاکم تهران و مراکز استانها آنچه مصطلح گردیده عبارت « ملکیت » است که با حق سرقفلی متفاوت است درهمین راستا نیز مالک یا مالکین اعیان وعرصه مغازه کسبی را مالک ملکیت اصطلاحا نام نهاده اند که این عبارت مصطلح گردیده ودر منظر عام وخاص استفاده میشود لکن به تفسیر حقوقی مالک اعیان وعرصه تعبیر می‌شود اما حقوق عینیه و متصوره که بر روی اعیان وعرصه املاک کسبی و تجاری مانند مغازه و فروشگاه‌های بزرگ مستقر در بازار تهران و مصداقا خیابان جمهوری و… در عالم انتزاع این حق (( حق سرقفلی)) نامیده میشود و دارای ارزش اقتصادی بسزایی است و اساسا ملکیت بدون سرقفلی ارزش چندانی ندارد هرچند مالکین ملک موثر در انتقال این حق دارای نقش بسیار پرمناقشه ای بوده ومیباشند و مالک حق سرقفلی نیز خود جدا و منفک از مالک ملک دارای حقوق منحصر به فردی که از گذشته محل منازعه و درگیری با مالک اعیانی بوده ومیباشند .لهذا ذکر نکات کلیدی در طرح دعاوی صحیح این مبحث خاص میتواند در احقاق حق تاثیر گذار باشد:

١- مالک سرقفلی برابر سند رسمی صلح سرقفلی یا بعضاً حسب سند عادی صلح سرقفلی اقدام به ابتیاع این حق مینماید مسامحا به دلیل عدم تسلط بنگاه‌های املاک در قالب مبایعه نامه و عقد بیع موضوع عقد را حق سرقفلی درج که غلط مصطلح می‌باشد . چه آنکه؛ به شرح پیش گفته عقد بیع عبارتست از تملیک عین بعوض معلوم درحالیکه سرقفلی حقی است که بروی عین انتزاعا استقرار دارد و نقل و انتقال آن میبایست بوسیله عقد صلح امکانپذیر گردد علی ایحال در محاکم این رویه را ماهیتا صلح سرقفلی پنداشته و چنانچه ششدانگ سرقفلی براساس عقد بیع وطبق مبایعه نامه نیز منتقل شده باشد رسیدگی درخصوص دعاوی مربوط به قانون ذیربط « ق م م سال ١٣۵۶» مورد دادرسی واقع میگیرد .لکن این مطالبات دارای صور مختلف با فروض قانونی گوناگون می‌باشد که به شرح مصرحه ذیل به تلخیص اشارت میگردد:

الف/» چنانچه مالک ملک و سرقفلی یک شخص باشد و حق سرقفلی و ملکیت را به شخصی طبق سند عادی دست نویس یا کد رهگیری دار منتقل کرده باشد و این شخص اخیر بخواهد علیه مالک ملک طرح دعوی برای انتقال سرقفلی و اعیان وعرصه بنحوی رسمی نماید ابتدا باید حسب خواسته های مطروحه در ستون خواسته دادخواست تقدیمی ١- الزام مالکین ملک به تنظیم سند رسمی اجاره یک باب مغازه کسبی به پلاک ثبتی … را مطرح و در همان دادخواست ذیل خواسته فوق ٢- الزام مالکین به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی ششدانگ یک باب مغازه کسبی به پلاک ثبتی … را از محاکم محل وقوع ملک غیر منقول مطالبه نماید .

ب/» چنانچه مالک ملک با مالک سرقفلی دو شخص متفاوت باشند شخصی ثالث طبق سند صلح عادی یا مبایعه نامه عادی دست نویس ویا کد رهگیری داربطور کل برابر اسناد عادی اقدام به ابتیاع حق سرقفلی از مالک سرقفلی نماید ،بحث تجویز انتقال منافع مطرح میگردد و ابتدا باید سند رسمی اجاره مورد بررسی واقع شود که آیا مالک سرقفلی حق انتقال منافع را بغیر داشته است یا خیر که با توجه به اجاره نامه های رسمی در سنوات گذشته و سوابق امر اکثریت دفاتر اسناد رسمی به خواسته مالک حق انتقال منافع بغیر را سلب نموده اند دراین فرض مالک ملکیت باید یا انتقال منافع را تنفیذ نماید که دراین صورت میتوان با مذاکره و پرداخت حق اعیان یا همان حق ملکیت حسب توافق تنفیذ انتقال منافع را صورتجلسه واخذ نمود در غیر این وجه مبحث طرح دعوی به خواسته تجویز انتقال منافع باز میگردد که این امر خود نیازمند مشاوره و معاضدت قضایی توسط وکلای خبره و پایه یک متخصص در امر سرقفلی می‌باشد. علی ایحال دراین مقوله باید برفرض تنفیذ انتقال منافع خواسته های مطروح مطالبه گردد ١ – الزام مالکین ملک به تنظیم سند رسمی اجاره ششدانگ اعیان وعرصه پلاک ثبتی …. ٢- الزام مالکین سرقفلی به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی ششدانگ پلاک ثبتی …

ج/»در برخی موارد نیز مالکین اعیان یاهمان ملکیت بدنبال خلع سلاح کردن مالکین سرقفلی و تخلیه مالکین سرقفلی بجهات اشاره شده در قانون سال ١٣۵۶ هستند تا بتوانند با مال الاجاره سنگین تجدید قرارداد نمایند یا بطریق اولی مالک سرقفلی را مصداقا بجهت تعدی و تفریط و غیره از ملک تخلیه و ششدانگ ملکیت و حق سرقفلی را به بهای گزافی به ثالث بفروشند این مباحث موجبات طرح دعاوی متعددی در محاکم دادگستری خاصه مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران را فراهم آورده که از این منظر هرگونه مشاوره و معاضدت قضایی نیازمند استمداد از وکلای پایه یک مجرب درامر سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌باشد ودر صورت تمایل با مراجعه به صفحه نخست و دریافت آدرس و همراه وکیل عدلیه و یا تحقیق و جستجو از سایت کانون وکلای دادگستری مرکز ضمن اخذ استعلام تماس حاصل فرمایید تا دراین زمینه با بررسی مدارک و مستندات امکان مشاوره صحیح و یا دفاع از حق متقاضیان امر فراهم گردد .

با تقدیم احترام : مهدی زحمت کشان

گفتتی است این مباحث به تلخیص اشارت گشته لکن دارای فروض مختلف و پیچیدگی های حقوقی عدیده ای است که باید مواد و تبصره های خاص قانون مالک ومستأجر سال ١٣۵۶ که ناظر بر سرقفلی و حق کسب وپیشه است را تمام و کمال در ارایه مشاوره و بهره برداری مد نظر قرارداد .